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一線城市租金持續上漲或局部過熱
近期多傢國際代理機構的2013年第三季度市場報告中顯示，零售物業一面持續租金累計增長，一面開始出現發展不均衡的現象，成為業界關註的重點。
近5年來，中國整體零售物業市場租金累計上漲超過兩成，一線城市的累計漲幅更是高達28.5%。一線城市高企的租金，使得租賃面積需求較大，諸如快時尚品牌類的零售商承受巨大租金壓力，開始下沉至二三線城市發展。
與此同時，北京作為國內最成熟的零售物業市場之一，也開始出現零售市場發展不均衡、甚至局部過熱的情況。
"逃離"一線城市
"當前國內零售業擴張確實在放緩，特別是奢侈品、受電商沖擊的百貨店以及國內品牌，甚至有關門的現象，但隨著一線城市租金高企等因素，以及二三線城 市供應量大促使部分零售品牌開始呈現周邊化、下沉式擴張趨勢。"世邦魏理仕執行董事陳仲偉表示，一線城市高企的租金，使得租賃面積需求較大諸如快時尚品[最新消息 價格 戶型 點評]牌類的零售商承受巨大租金壓力，開始瞄準二三線城市發展。實際上，部分零售商在一線城市擴張放緩其實從去年下半年就開始瞭，部分商場招商[簡介 最新動態]出現延期，電商沖擊以及"三公消費"的遏制等都產生瞭影響。
據世邦魏理仕研究部統計，過去5年(2008年～2012年)，中國整體零售物業市場租金累積增長20.5%，其中一線城市上漲較快達28.5%，而二線城市租金增長為16.1%。在租金方面，至2013年下半年，一線城市首層商鋪租金報價平均達每天每平方米45.1元人民幣，而二線城市僅為每天每平方米25.6元人民幣，前者為後者的1.8倍左右。
陳仲偉介紹，以近年來進入中國零售市場最活躍的4大國際快時尚品牌--UNIQLO、ZARA、H&M和C&A近期的開店情況變化 就可見端倪。從2012年初至2013年上半年，上述快時尚品牌新增門店共計207傢，其中一線城市新增55傢，約占總數的26.6%，二線城市新增82 傢，比重高達39.6%；三線城市新增70傢，占比約為33.8%。
"即將來臨的中國購物中 心供應高峰期一方面將給品牌提供更加廣闊的選址空間，另一方面也暗藏著局部區域過度競爭、業主經營壓力過大、低效率擴張擠占品牌商業資源等不利於可持續發 展的隱患。"對此世邦魏理仕方面建議，無論是業主方還是快時尚品牌本身都應該保持理性的態度，理性沉著應對中國零售市場未來巨大的發展機遇。
局部過熱
作為中國的商業中心，北京零售物業市場各商圈的未來供應趨勢正在車子信用貸款增貸怎麼貸款比較會過件重劃區發生改變，零售物業市場發展的不均衡現象也反映在不同物業類型之間。
根據《北京零售物業市場深度調查》，目前北京零售物業市場的存量分佈已經呈現出不均是否有辦法辦理貸款衡的態勢，或將出現局部過熱甚至過剩的情況。
世邦魏理仕環球研究部中國華北區董事陳紅飛告訴記者，"在過去的7年間，北京零售物業市場經歷瞭3次供應高峰。然而，供應模式卻在發生著轉變，其 中，核心商圈即王府井、西單和包括中央商務區及燕莎三裡屯在內的大中央商務區，占現有市場總存量32.5%的份額。"然而，相對於目前核心商圈的市場占 比，未來有50%以上的新增供應就顯得更為嚴峻。基於世邦魏理仕研究部2006年～2013年的北京零售物業的新增供應量及潛在供應量的相關統計和測算， 世邦魏理仕指出，從2013年第三季度到2016年第四季度，北京零售物業市場約有230萬平方米的新增供應，其中超過50%來自於核心商圈。僅王府井到 2016年將有427178平方米的新增供應，占未來總體潛在供應量的最大份額，該區域目前現有存量占比僅為總量的5.8%，到2016年底存量占比或將 達到8.7%。
顯然，這樣的不均衡現象並沒有被開發商所註意，大傢仍然希望擠進傳統核心商圈貼身肉搏。
"零售物業市場發展的不均衡現象也反映在不同物業類型之間。城市購物中心占據著優質零售物業存量較大的市場份額，表明其或將呈現市場飽和的趨勢。" 陳紅飛指出，從各類購房中心的數量上和面積上看，社區購物中心都占比最低，目前僅11%的市場份額表明，規模較大的中低端零售物業市場，仍然被以臨街店鋪 為代表的傳統零售物業類型占據著。
按照這一趨勢發展下去，北京零售物業市場必將出現個別區域或個別物業類型的過剩。
"造成這種零售物業市場的發展不均衡，我們認為跟越來越多的住宅產品開發商轉型商業地產有關。這些剛剛踏入商業地產的開發商，往往願意擠入看上去更熱門的一線城市核心商圈，和體量龐大影響力更大的城市購物中心。"陳紅飛指出。
然而，商業地產的難度在於，需要較長時間才能培育成熟，將會對開發商的資金形成嚴重的積壓，而其資金回報周期較長，無法滿足債務的要求，或許會導致開發商的虧損。
與此同時，受到北京零售物業市場發展不均衡的影響，定位的同質化及部分區域的大量供應，可能會導致區域市場的過剩現象，使得這些轉型零售地產的開發商不得不面臨激烈的市場競爭。
敬請關註"foshanleju"
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-11-07/07303702247.shtml
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